2019年新房銷售或達16萬億再創新高 房企整合大幕拉開
2019-12-28 來源:21世紀經濟報道 [邱媛媛]佚名 98

  市場競爭正由增量轉存量,在這場大魚吃小魚,甚至大魚吃大魚的游戲中,每一家都想搶食更多,房企集中度不斷攀升。

  這是大浪淘沙的一年,每一家房企都在謹慎思考要怎么“活下去”。

  新房市場的銷售金額在去年達到了15萬億高峰,今年預計將沖擊16萬億,逼近天花板。

  房企規模賽道的競爭也來到了臨界點。未來市場蛋糕就這么大,甚至可能縮小,行業的洗牌重整已經轟轟烈烈地開始了,熬不過凜冽寒冬的中小房企不斷出局離場,玩家越來越少,玩家也越來越強大,千億陣營繼續擴大。

  前十、前三房企也輪換了。作為房企的并購王者,孫宏斌帶領融創中國權益銷售圓夢三甲,而掉隊多年的世茂以黑馬之勢,反超龍湖,再度挺進前十。

  在這最后的規模之爭里,有的人靠銷售勝出,有的人靠并購勝出,房企銷售座次重排,變動劇烈,下一個十年的競爭格局正在重塑。

  年關將至的排位硝煙

  根據國家統計局數據,2018年全國商品房銷售額為15萬億元。而在今年12月26日的《平安地產金融白皮書2020》發布會上,平安銀行行長胡躍飛預計,2019年全國商品房銷售額將創下接近16萬億元的新高。

  胡躍飛指出,房地產行業的集中度今后仍會較快提升,環境已跟過去大為不同,市場份額會更多讓渡給主流房企,行業大整合將是必經的一幕。

  截至11月底,百強房企占全國的銷售份額已達73.9%,而十年前該指標僅為22%,近三年基本以每年10個百分點的速度在提升,行業集中之快可謂驚人。

  距2020年僅剩不過幾天時間,各大房企都在進行最后的業績沖刺,以應對年關的排位之戰。

  截至11月底,據克而瑞發布的2019年1月-11月房企銷售TOP100榜單數據,按照全口徑銷售金額統計,全國已有27家房企邁入“千億俱樂部”,與2018年同期的25家相比增加2家,千億房企的陣營擴大。

  而且,祥生地產、佳兆業、濱江集團、藍光發展、美的置業、龍光地產和榮盛發展7家房企的銷售額均超過900億元,均有望在年底業績沖刺后挺進“千億俱樂部”。

  在強者恒強的地產行業里,龍頭房企的業績表現更為突出,TOP10中有7家房企銷售業績環比增加。碧桂園11月單月實現全口徑銷售金額860億元,以7515.4億元的成績位列全口徑業績榜第一名,大幅領先第二名中國恒大1660.6億元。

  恒大也憑借全國促銷刷業績,9月、10月、11月單月銷售紀錄分別為831.1億元、903億元、420億元,10月底時在全口徑排位上反超萬科成為第二名。

  世茂算是最大的黑馬,今年不斷在市場上通過促銷和并購搶食,擠掉龍湖,挺進前十。11月底,世茂、華潤、龍湖的全口徑金額分別為2277.3億元、2261億元和2227.3億元,差距尚不足百億,這幾家的你追我趕幾乎成為常態,12月重排過后,其中一家很可能TOP10地位不保。

  TOP20的座次之爭同樣激烈,中梁以1310億元的全口徑金額位列20,與后面追趕的富力、正榮、融信差距不到一百億。TOP50的競爭格局也在加劇,權益金額門檻較去年同期大幅提升12.8%至458.2億元。

  一個值得注意的插曲是,在銷售權益金額上,恒大和碧桂園穩居第一第二,而融創中國以8.1億元的微小優勢首度趕超萬科進入三甲。

  融創中國的超車,在早前就已經有端倪,9月底時,萬科的權益銷售額還比融創中國多300多億,到10月底統計時,兩家的權益銷售額差距100多億,呈逐漸縮小的態勢。

  行業并購大洗牌

  市場競爭正由增量轉存量,在這場大魚吃小魚甚至大魚吃大魚的游戲中,每一家都想搶食更多,房企集中度不斷攀升。對憑借高杠桿運轉的房企們來說,這是一場誰都不會放手的規模之爭。

  據克而瑞統計數據,1至11月典型企業收并購、協議土地出讓的幅數占比達12%,規模房企紛紛通過收并購補充資產。

  融創中國和世茂可謂今年的收并購猛將,它們在前十排位戰上掀起的浪花不是沒有來由的,銷售不斷沖擊同行,并購動作也讓人吃驚。

  作為龍頭房企,融創中國今年以來已經吞下泛??毓?、陽光100中國、長實集團、新湖中寶、云南城投、華僑城等公司旗下多項資產,總耗資已超400億。

  其中,融創11月底以152.69億元收購云南城投環球世紀、時代環球各51%股權,對于百億級別的交易,孫宏斌在發布會上還云淡風輕地表示,“我們每個月收五六百億現金,買一個東西一百億有什么困難?沒有什么困難。我們買的東西不是買回家藏起來的,而是買回家再加價賣了。我們現在已經買得很克制了?!?/p>

  在年末挺進房企十強的世茂,也在今年不斷抄底加碼,吞下泰禾集團、明發集團、萬通地產、開誠實業、利君地產、粵泰股份等公司旗下多項資產,可以說世茂今年的新增貨值多數是通過并購獲得的。

  今年3月份以來,泰禾已出讓多幅地塊給世茂,陸續向世茂股份出售旗下11個項目的部分股權,累計回籠資金約一百億元。12月中旬,世茂又被曝出與福晟進行洽談40%股權并購,收購福晟集團旗下地產板塊部分股權,以獲得更多的土地儲備,交易金額可能高達2000億。

  在年初的香港業績發布會上,世茂總裁許世壇就已經表示,2019年會加大并購,且70%以上的土儲都會來自并購,將拿回款的50%買地。根據世茂地產公布的2019年上半年財報,上半年世茂負債總額約3047億元,同比增長高達32.5%。其中,流動負債總額約2143億元,同比增長39%,非流動負債總額約903.88億元,同比增長19.12%。

  一邊是龍頭房企收并購潮起,另一邊卻是中小房企的離場出局,被收并購的企業大多是資金鏈出問題的房企。

  融創吞下的時代環球在被收購前負債總計64.02億元,而世茂吞下的泰禾集團更不用說,過去一年已經因為資金和負債問題身陷輿論漩渦,被融創和綠城相繼收購的新城中寶也不例外,在百億債券的資金壓力面前選擇斷臂求生。

  多位業內人士認為,房企并購整合增多與整體市場下行和融資環境趨緊有關,部分中小房企資金鏈斷裂是常見問題,龍頭房企則可以趁此擴張。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,中小房企破產,和本身房屋銷售不好、拿地機會不多等多種因素都有關,加上政策和資金限制,壓力增大時自然會通過并購等方式進行項目的處置。中原地產首席分析師張大偉則指出,房企之間,不僅是規模分化較大,融資成本的分化也很明顯,融資收緊對中小型房企在融資規模和成本上影響相對較大。

  總體而言,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預計,未來幾年,房企并購趨勢會更加明顯。從今年以來的情況看,由于房企融資端受到嚴格限制,排名靠后的房企融資渠道收窄,融資成本高。這對于成本管控能力不強的中小房企來說,通過并購方式和大公司合作不失為一種生存方式。

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